濱本司法書士事務所 - 不動産登記

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不動産登記

不動産の贈与  (所有権移転登記)

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所有している不動産を無償で譲渡した場合、贈与した人(あげた人)から贈与を受けた人(もらった人)に所有権が移転しますので、両当事者の間で、所有権の名義変更(移転登記)を申請することになります。これが、不動産贈与登記です。所有権等の移転登記を申請しないままにしておくと、他の人に対して、その不動産の所有権等を取得したことを主張できません。その他にも、様々な問題が発生することが考えられますので、登記はお早めに申請されることをおすすめします。

相続によらず、自身の生前に贈与を行う(生前贈与)は、自らの意志により確実に財産を引き継くことができますが、生前贈与を行う際には、贈与税等の負担について良く検討することが大切です。贈与税は、相続税に比べて基礎控除の額が小さく、税率が高いために、非常に高額になることあるからです。

たとえば、1,000万円の不動産を贈与した場合の贈与税額は231万円です(暦年課税の場合)。これに対し、相続では基礎控除の額が大きいため、相続税がかかるケース自体が少なく、また、相続税がかかるときでも税率が低いことから、贈与の場合に比べて支払うべき税額が大幅に少なくなる場合が多いのです。

ただし、贈与の場合であっても、夫婦間で居住用不動産を贈与したときの配偶者控除や、相続時精算課税を利用することで、税金の負担を大幅に減らせるケースもあります。また、上記以外にも、贈与税の基礎控除額(110万円)をうまく利用することで、相続税対策につながることもあります。

登記原因証明情報(贈与証書)等の書類作成〜登記申請まで司法書士が代理して行うことが出来ます。

* 実際に贈与するかを判断するにあたっては、税理士、または税務署に事前相談することをお勧めします。

 


不動産の売買  (所有権移転登記・抵当権設定登記)

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 不動産を売買したとき、「買った」、「売った」という事実を公的に第三者に対して証明するものが登記であり、登記手続を行うのが司法書士です。
不動産を買ったり、売ったりする手続は、不動産仲介業者が行い、金融機関に対する住宅ローン等の手続は、不動産仲介業者や金融機関が行い、最後の手続が登記(所有権移転登記・抵当権設定登記)であり、司法書士が担当します。

所有権移転(売買)登記

所有権移転(売買)登記とは、不動産をご購入した場合に、当該不動産の名義を売主から買主へ移転する登記です。多くの場合、司法書士が売主及び買主の双方を代理して法務局に申請することになります。

抵当権設定登記

住宅ローンを利用する場合は、通常、ご購入した不動産を担保に入れることになります。その際に司法書士が借主及び金融機関の双方を代理して法務局に申請することになります。

 

個人間取引について
 

インターネットの普及や、市場の流通価格よりお徳な売買取引が出来るという理由で、不動産の個人間売買が徐々に広がりつつあります。また、親族間や、会社と会社役員個人との間で、不動産会社を仲介せずに、個人間で売買することもよく見受けられます。
個人間で不動産売買を行う場合は、不動産売買代金の決定や不動産売買契約の締結、所有権移転登記など、当然のことながら、個人間でしなければなりません。税金の見落とし(譲渡所得税、登録免許税、不動産取得税等)や、法令上の見落とし(購入した土地に建物が建てれない等)、
後々金銭面、権利関係などのトラブルに発展しかねません。

当職にご依頼頂きましたら、契約書作成や契約時立会に同席し、トラブルのない個人間売買をお助けします。

 


家屋の新築  (所有権保存登記)

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家屋を新築した際には、家屋の所在や地番、家屋番号、構造、床面積などの情報を、法務局に登記(表示の登記)しますが、表示の登記だけでは、家屋の所有権を第三者に対抗(主張)するのに不十分であるため、表示登記完了後に、不動産の保存登記の申請をする必要があります。

 

所有権保存登記は、家屋の所有者を登記するもので、第三者に対して所有権を対抗(主張)する為に、非常に重要な登記になります。
また、不動産を処分(売却や抵当権の設定)する際にも、保存の登記がされている必要がありますので、表示の登記が完了次第、速やかに登記申請することをお勧めします。なお、
金融機関から融資を受けて、家屋を新築された場合には、表示の登記完了後に、抵当権を設定するため、必ず所有権の保存登記を申請する必要があります。

当事務所では、住宅購入の際の不動産売買の立会いと、所有権保存登記の申請を承ります。
 
 

住宅ローンの完済  (抵当権抹消登記)

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住宅ローンを完済したら、住宅に登記されている抵当権を抹消するために、法務局に抵当権抹消登記の申請をする必要があります。

そのため、金融機関から抵当権の抹消登記をするために必要な書類が交付され、司法書士へ依頼することを勧められます。

なお、金融機関から交付される書面の中には有効期限があるものもございますので、  お早めに手続きしましょう。
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当事務所では、必要書類をお預かりし、抵当権の抹消登記の申請をご依頼者にかわって申請いたします。

 


住宅ローンの借り換え  (抵当権設定登記・抵当権抹消登記)  

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 住宅ローンの借り換えとは、月々の返済額を少なくしたり、返済総額を少なくするために、今の住宅に住み続けながら、現在よりも有利な条件の住宅ローンに変更することいいます。

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現在よりも有利な条件の住宅ローンとは、皆様それぞれのご事情により異なりますが、一般的に次のような効果を期待して借り換えを検討します。

  • 低金利に借り換えるとともに返済期間を短くして返済総額を大幅に少なくする
  • 低金利に借り換え、返済期間はそのままにして月々の返済額を少なくする
  • 長期固定金利に借り換えることで今後の金利上昇のリスクを回避する
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住宅ローンの借り換えは、公庫ローンから民間金融機関のローンへの借り換え、民間金融機関から別の民間金融機関のローンへの切り替えのどちらの場合も、借り換え先から受ける融資によって、借り換え元に残っているローンを完済します。

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このため、住宅ローンの借り換えの際には、借り換え先についての抵当権設定登記と、借り換え元についての抵当権抹消登記を同時に申請することになります。
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当事務所では、住宅ローンの借り換えを決められた方に代わって、抵当権設定・抵当権抹消登記の申請手続きを承ります。

 


その他 不動産に関する登記


離婚による財産分与の登記

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離婚による財産分与とは、簡単に説明すると、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を離婚により清算することをいいます。

夫婦が婚姻中に協力して築いた財産には、夫婦の一方が婚姻前に既にもっていたものや、婚姻中に自分の収入で自分で購入した財産(お小遣いで買ったもの等)、相続した財産は含まれませんので、これらの財産は離婚により財産分与する必要はありません。

 一方で、婚姻中に購入した住宅等の不動産は、仮にサラリーマンの夫のみの名義で購入したとしても、専業主婦である妻の家事労働等の協力がある限り、一般的に夫婦が婚姻中に協力して築いた財産にあたり、離婚により分与する財産となります。

どのように財産を分与するかは、財産を築いてきたお互いの貢献度を考慮して、離婚の際に当事者の話し合いで取り決めますが、あくまでも夫婦が婚姻中に協力して築いた財産の清算なので、離婚の原因をつくった側にも財産の分与を請求する権利はあります。
また、慰謝料や養育費があれば財産分与と併せて取り決めてしまうのが一般的です。話し合いがまとまらなければ家庭裁判所に介入してもらうことを検討します。
 
不動産の財産分与と住宅ローン

財産分与によって、住宅ローン等が残っている不動産の名義を変更される場合は、事前に金融機関へ名義を変更することの了解を得ること、及び今後のローン支払い方法についてお話されることをお勧めいたします。
ローン完済までは名義を変更しない旨の契約を金融機関と結んでいる可能性もあるので、抵当権設定契約証書等を必ずチェックしましょう。
場合によっては、不動産を処分して金銭で清算することも検討する必要が出てくるケースがございます。

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不動産の財産分与と税金

財産分与によって、不動産の名義を変更される場合は、分与を受ける方に不動産取得税が課税されます。また、不動産を購入したときよりも分与時の時価が上がっている場合は、分与する方にも譲渡所得税が課税される可能性があります。

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財産分与を請求できる期間

財産分与の取り決めなく離婚された場合、離婚から2年を経過すると、相手方に財産の分与を請求できなくなりますので注意が必要です。

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当事務所では,離婚による財産分与のため、不動産(土地・建物)の名義を変更する    必要がある場合、法務局への登記申請手続きを代理致します。

 


共有物分割登記

 共有関係を解消して、単独所有とする分割方法のことを共有物分割といいます。

A不動産を甲が2分の1、乙が2分の1の持分で共有している場合において、当該A不動産を「A−1」、「A−2」 の2つに分筆したとします。分筆した時点では、2つの土地どちらとも、甲持分2分の1、乙持分2分の1となり、共有関係は解消していません。(「A−1」につき甲持分2分の1、乙持分2分の1、「A−2」につき、甲持分2分の1、乙持分2分の1となっています)  分筆登記後、共有物分割登記を申請して初めてそれぞれの土地を単独所有とすることができます。(具体的には、「A−1」の乙持分2分の1と、「A−2」の甲持分2分の1を交換する手続となります) なお、分筆登記は、土地家屋調査士が担当する手続となります。

現物分割による共有物分割

 

共有物分割には、上記のような現物分割のほか、価額賠償による共有物分割や代金分割による共有物分割があります。また、共有物分割登記の税金は、特殊な例外規定が設けられているため注意が必要です。

不動産を共有しており、共有関係を解消して、単独所有としたい場合等、当事務所に    ご相談下さいませ。

 


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